二手房降价240万仍卖不出去!业主2020小阳春会来吗

发布时间:2019-12-16 12:54:42

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  来源:90度地产 刘宝丹 

  2019年即将结束,北京楼市持续走低,从年初买卖双方的价格博弈到年底卖方的“弱势”,这种细微变化背后折射出北京楼市不断加深的寒意。

  贝壳研究院数据显示,2019年10月,北京二手房业主降价比重高达91.6%,为“317新政”以来的最高值。数据背后是一个个跟房子有关的人生决定,当我们在谈论房子的时候,我们其实在说自己的生活状态和人生选择。

  无论是买房还是卖房,这种决策本身随着北京楼市趋稳而回归理性,那种“以后房价上涨再也买不起房子”的焦虑显然正在减淡,人们希望通过踏实努力,最终实现安居乐业,而北京楼市低迷,让生活在这座城市里的人们有了更多喘息的时间。

  降价240万还是卖不出去?

  小明最近很纠结,她的房子从10月份开始挂在网上出售,房价已经从1500万元降到1260万元,但是看房的人还是非常少,全款的客户更是寥寥无几,就算有客户看房,也会玩命儿砍价,报一个她根本没法儿接受的价格。

  ”赚100万元好难,但是降100万元就是一句话的事儿,太容易了。” 小明无奈表示,自己的房子降价16%,还是很难成交,现在卖房子实在太亏了,她在考虑要不要等明年四五月,再把房子挂出来试试。她的想法得到了中介阿德的认可,他直接跟小明说:“姐,你不要卖了,太亏了。”

  这就是年尾北京房地产市场的现状:购房者观望情绪浓厚,业主在价格博弈方面比较弱势,房子很难成交。

  “二手房转冷的趋势更加明显,价格调整更加剧烈。”在阿德看来,小明若想把房子卖掉,价格还需要进一步下降,具体下降多少,还要看买卖双方的协商,10%-20%的降幅是有可能的。阿德的感受是北京二手房价格整体在下降,相比于大户型,小户型由于总价低,比市场价低一些的房子成交速度快些。

  实际上,北京二手房价格处于持续下降状态。国家统计局数据显示,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑,这是2018年以来北京二手房价经历的最长下滑周期。

  降价对二手房成交量的促进作用很明显。诸葛找房数据研究中心的数据显示,2019年11月,北京二手住宅销售套数为12296套,环比上涨39%。贝壳研究院数据也显示,11 月北京链家新增客源量和带看客户量分别环比增加 12.1%和 7.5%,这说明市场上仍然有潜在住房需求。

  贝壳研究院预计,临近年底,部分购房需求有望得到进一步释放,预计 2019 年最后一个月北京二手房的网签量大概率将超过 1.3 万套,价格或将呈现稳中小幅下跌趋势。

  与二手房的表现相反,新房市场也处于“以价换量”时期,根据国家统计局公布的10月70城房价数据,北京新房房价环比下降0.2%,但成交量却差强人意。

  某大型房企北京区域营销负责人表示,临近年底,新房销售压力很大,有价格空间且销售任务没完成的项目,都会采取以价换量的方式促销。以某限竞房为例,还项目位于北京南五环外,在保证销售均价不变的情况下,开发商通过调整单个房源的价格,将部分房源的总价控制在335万以百湖团购网内,目的是让该房源符合普宅标准(总价≤374.4万元/套),按规定,普宅首套首付比例仅为35%,可以使部分刚需购房。

  新房促销效果如何呢?诸葛找房数据研究中心的数据显示,2019年11月,北京商品住宅销售套数为4410套,环比下降15.6%。不仅如此,这种迹象目前还在持续,一般而言,新房在12月会出现一波不错的行情,但今年比往年似乎冷清。

  在上述负责人看来,这主要是因为今年新房打折季过于漫长,很多开发商四季度一直在打折,从10月开始到双十一大促,促销活动没有中断,购房者对折扣或者一口价,已经没有感觉了。“本来大家就是追涨杀跌,越跌就会越觉得还有下降空间,开发商年底冲业绩已经是行业共识,但购房者的心里已经不再相信了。”

  新房VS二手房: 此消彼长

  对大部分在新房和二手房之间做选择的购房者来说进击的巨人86,今年这种选择更加容易。

  “对比新房和二手房后,买新房的人特别多。”在通州某新房销售小羽看来,东六环以内,有些二手房单价6万多,就算便宜的房源也在5万左右,但是二手房户型、绿化、物业等居住舒适度都已经满足不了现在人们生活的需求,相比之下,新房单价大约在6.3-6.5万之间,优势明显。

  来自台湖某热销项目的阿晨告诉90度,来他们项目看房的客群基本上各个区域都有,大部分人看遍了多数北京在售新房,只有极少部分人会把二手房作为购房选择,主要原因是新房性价比很高,尤其赶上活动,价格优惠不少。

  与这种现象吻合,反映到成交数据上就是新房和二手房的“此消彼长”。诸葛找房数据研究中心的数据显示,2019年1-11月,北京商品住宅总成交55945套,比去年同期增长34.9%;同期,北京二手住宅销售套数127170套,同比减少10.1%。一增一减,对比鲜明。

  “新房表现比去年好,主要是新房成交量比去年好。” 地产营销人出品人韩乐表示,之所以出现这种现象,是因为今年新房供应量变多,而且产品主要以限竞房为主,有价格优势,购房者可能放弃购买二手房而买了新房。新房略有增长,二手房略有下滑,整体跟去年市场差不多,既没有增长也没有下跌,处于维持状态。

  除了供应量因素,新房的优势还体现在产品上。和硕机构首席分析师郭毅认为,新房市场供应的主力产品,除了常规意义上90㎡小三居之外,开发商还设计出了一些差异化产品,比如70㎡-80㎡左右两居,这类产品面积更小、更紧凑,在总价上控制得更合理。

  郭毅强调,新房产品在产品力上进行升级,比如南向三面宽三居、270度采光的全明户型、出于居家私密性功能设计的主卧套间户型,相比目前在售的同等总价的二手房市场,形成了一个非常大的一个客户转化和冲击,造成二手房市场的需求向新房市场转移。

  不过,韩乐提醒,今年新房数据有一点失真,原因是一些高总价别墅和豪宅产品,今年才释放网签,比如恒大丽宫、中粮瑞府、北京壹号院等项目的网签在去年或前年就应该显示出来,但因为价格问题,包括平抑北京楼市的舆论风向的问题,数据一直没有释放,所以今年新房成交量的上涨,必须把这个因素考虑进去。“整体来看,新房也依然是增长,不过可能没有数据显示的增长幅度那么大,把这个失真要素抛开之后,新房略有增长。”

  对于今年北京楼市的整体表现,业内普遍认为跟去年一样,高开低走,上半年市场好,下面的市场差,月底可能还会有点促销优惠,但今年大的市场反弹和反转应该看不到了。

  2020年小阳春会来吗?

  “老王是一个普通的90后:普通的相貌,一般的家庭,一份不好不坏的工作。对于买房,他现在的财力还够不着,但他已经开始节制消费,也一直在盘算着首付来源,比如家里能拿出多少、朋友能借多少、自己还有多少存款等。

  老王自己估计,2年后应该能够凑齐首付在北京买个小房子,总价300万,3成首付,贷款30年,月还款额1.1万,与他现在的税后收入基本持平,他觉得自己节衣缩食咬咬牙,总能撑过去。他现在的最大愿望,就是北京的房价不要涨。”

  老王代表了无数个在北京打拼的90后的想法,甚至是80后的想法,这些人夜以继日的奋斗,就是希望能在北京扎根,真正成为这座城市的一份子。从当前的楼市走向看,老王的愿望大概率会实现,因为未来北京楼市仍会以稳为主。

  12月10日,中央经济工作会议对房地产的提法为:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  “从政策面上看,明年一线城市的房地产市场可能还会保持一个局部收紧的状态,放松的尺度不会太大。” 郭毅认为,整个宏观层面,局部市场的调控政策出现了放松迹象,这样的趋势可能还会继续扩大,包括新房和二手房在内的整体市场会呈现筑底企稳的状态。

  具体到北京楼市,未来的成交价和成交量不会出现较大异动。在韩乐看来,北京楼市都是限竞房,价格几乎没有太多上涨的空间,同时,北京属于政策高敏感地带,楼市波动会引来政策的控制,未来北京市场会保持在一个很窄的区间里去波动,周期应该都是小周期,而且不会体现在房价上,更多体现在成交量的上下波动。

  那么,2020年是否会出现小阳春呢?这仍是很多人关心的问题。

  韩乐说,明年初可能有一些动作调整,倾向于更宽松的氛围,他认为3、4月应该会有一个回暖,但能持续多长时间不好判断。

  另有业内人士表示,处于稳定基调中的北京楼市或难以出现较大变化,主要有以下三个原因:

  首先,购房需求难以释放。目前看,北京限购政策不可能放开,因此新增需求有限,对于想换房的改善需求来说,不仅房源“挪腾”周期较长,而且首付款基本8成以上,接近全款,房源成交难度较大,可以说,北京楼市被政策死死限制住了。

  其次,房源供给量处于高峰。中原地产研究中心数据显示,当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套,是最近8年的最高纪录。二手房方面,挂牌数量近两年也大幅增加,有自媒体爆料,过去两年间,北京被挂出来卖的二手房,从不到3万套,涨到9万套,涨幅近400%。这种供求状态短期内将继续保持。

  最后,购房者当前对北京楼市普遍处于观望状态,尤其在楼市持续下行的时候,这种情绪比较容易传染,很多人相信未来房价还可能进一步下降,因此,在没有外部条件刺激的情况下,购房者对楼市的信心很难扭转。

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责任编辑:张恒星 SF142

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